1. Định giá đất là gì?
Khái niệm: Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy hoạch và kế hoạch. Ngoài giao đất, Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Định giá đất là một trong các quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước, là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng.
Đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau. Tuy nhiên đất cũng là một tài sản đặc biệt nên giá đất sẽ có nhiều yếu tố chi phối như không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, và còn cả bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như trên đã nêu, định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác.
2. Mục đích của việc định giá đất
Chứng thư thẩm định giá đất là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu sử dụng cho các mục đích như:
– Thế chấp tài sản đảm bảo vay vốn Ngân hàng, tín dụng;
– Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn công ty;
– Giá khởi điểm đấu thầu quyền sử dụng đất;
– Lập dự toán dự án đầu tư liên quan tới bất động sản;
– Giải quyết tranh chấp, di chúc thừa kế;
– Xử lý nợ, đền bù tài sản;
– Hạch toán kế toán, tính thuế;
– Chứng minh tài chính để xin Visa định cư hoặc du học nước ngoài;
– Các mục đích khác.
3. Các phương pháp định giá đất
Theo Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn Luật đất đai, có 5 phương pháp định giá đất như sau:
– Phương pháp so sánh trực tiếp:
Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng, là phương pháp phổ biến và được sử dụng nhiều nhất hiện nay.
– Phương pháp thu nhập:
Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
– Phương pháp chiết trừ:
Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
– Phương pháp thặng dư:
Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
4. Luật Blue chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý về đất đai
Luật Blue là Văn phòng tư vấn có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn Đất đai tại Kiên Giang.
Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ:
– Tư vấn hợp thửa, tách thửa đất;
– Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Tư vấn thủ tục thừa kế, tặng cho đất đai;
– Tư vấn xin cấp sổ đỏ lần đầu.
Mọi vấn đề pháp lý về Đất đai, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Số Hotline của Luật Blue: 0911 999 029 – 0989 347 858 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.Trân trọng!
