Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

1. Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?

Khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp phải xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

” Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1, Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Theo quy định trên, nếu rơi vào các trường hợp thuộc khoản 1 điều 57 Luật đất đai thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Điều 59 Luật Đất đai quy định:

” Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;…………

2, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;……. “

Theo đó thông thường đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ do ủy ban nhân dân huyện giải quyết, tuy nhiên trường hợp ngoại lệ khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định, có nghĩa là mọi thủ tục người sử dụng đất vẫn thực hiện ở ủy ban nhân dân cấp huyện, việc lấy ý kiến của ủy ban nhân dân cấp tỉnh là trách nhiệm của ủy ban nhân dân huyện trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

3.Thu tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

– Trường hợp Chuyển từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng tính theo giá đất ở và tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp.

– Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:

+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

+Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

4. Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

– Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của người nộp hồ sơ;

– Văn bản ủy quyền của người nộp hồ sơ (Nếu có).

5. Thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Điều 61 Luật đất đai quy định:

“Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.”

Theo đó thời hạn để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ giấy tờ của người sử dụng đất.